서울 아파트값, 부동산 규제에도 상승하는 이유 3가지 (2025년 최신)

부동산규제정책 에도 집값이 오르는 3가지 이유 

안녕하세요. 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 주제, 바로 “왜 규제책이 쏟아져 나오는데도 집값은 오히려 오르는 걸까?”에 대해 이야기해 보겠습니다. 정부는 수년 동안 부동산 시장을 안정시키겠다며 정말 다양한 규제를 내놨습니다. 대출 규제, 세금 강화, 다주택자 겨냥, 분양가 상한제, 전매 제한 등등… 사실상 “쓸 수 있는 규제는 다 썼다”라는 말이 나올 정도였죠.

 

그런데 결과는 어땠을까요?
많은 분들이 체감하셨듯, 집값은 단기간 흔들리는 듯하다가도 결국 다시 상승했습니다. 특히 참여정부 시절과 문재인 정부 시절, 규제가 강력했던 시기에 오히려 집값이 폭등한 사례가 대표적입니다. 왜 이런 일이 반복되는 걸까요? 이유는 크게 세 가지입니다.

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1️⃣ 공급 부족과 전월세 물량 감소

첫 번째는 공급 부족 문제입니다.

집값이라는 건 결국 시장의 수요와 공급이 결정하는데, 규제는 대부분 수요를 억제하는 방식입니다. 대출을 막고, 세금을 올리고, 사고팔기 어렵게 만드는 거죠.

 

그런데 공급이 부족한 상태에서 수요만 억제하면 어떻게 될까요? 매수자는 줄지만, 매도자 역시 집을 안 내놓게 됩니다. 결국 시장에 거래 가능한 물량이 줄어들고, 이 물량 부족이 가격을 떠받치는 결과로 이어집니다. 특히 서울·수도권의 경우 땅이 한정돼 있고, 신규 아파트 입주 물량도 점점 줄어드는 상황입니다. 예를 들어 서울의 연간 신규 입주 물량은 2018년 6만 호 수준에서 2024년에는 절반 가까이 줄어들 것으로 전망됩니다. 공급 자체가 위축된 상황에서 규제는 근본 해결책이 될 수 없는 겁니다.

 

여기에 전월세 물량 감소 문제가 더해졌습니다.

실제로 서울의 전월세 등록 건수는 불과 2년 전만 해도 8만 건 이상이었는데, 현재는 4만 건대까지 줄어들었습니다. 경기도도 10만 건대에서 4만 건 수준으로 급감했죠.

 

왜 이렇게 줄었을까요? 바로 계약갱신청구권과 전월세상한제 때문입니다. 세입자들이 계약을 갱신하면서 기존 집을 비우지 않으니, 시장에 새로 나오는 전세·월세 물량이 줄어든 겁니다.  또한 집주인들도 불확실한 규제 환경 속에서 “차라리 그냥 내가 들고 있는 게 낫다”라며 매물을 내놓지 않습니다. 일부는 아예 전세를 월세로 돌려버려 시장 구조까지 바뀌고 있죠.

 

결국 전월세 시장의 매물 부족은 전세 가격을 끌어올리고, 전세가율 상승은 다시 매매 가격을 자극하는 구조를 만듭니다.
즉, 공급 부족 + 전월세 물량 감소가 복합적으로 작용해 집값을 떠받치는 겁니다.

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2️⃣ 규제가 오히려 시장 심리를 왜곡한다

두 번째는 규제가 시장 심리를 왜곡한다는 점입니다.

보통 정부는 규제를 내놓으면 집값이 안정될 거라고 기대합니다. 하지만 현실은 정반대로 흘러갑니다. 왜냐하면 규제가 나오면 매도자와 매수자 모두 다른 방식으로 반응하기 때문입니다. 먼저 매도자, 즉 집주인들을 보겠습니다. 세금이 강화되면 팔아야 할 것 같지만 그런데 실제로는 “세금 폭탄 맞느니 그냥 버티겠다”라는 심리가 더 강하게 작동합니다. 양도세 중과, 보유세 강화로 인해 매물을 내놓는 대신, 아예 집을 들고 가는 쪽을 선택하는 겁니다.

 

그 결과 시장에서 거래 가능한 매물은 더 줄어듭니다. 거래량은 감소하지만, 가격은 유지되거나 오히려 올라갑니다.

이번엔 매수자 입장입니다. 규제가 강화되면 매수자는 “앞으로 더 사기 어려워질지 모른다”는 불안감을 느낍니다.
그러면서 “지금이라도 사야겠다”라는 패닉바잉이 터져 나옵니다. 

 

실제로 문재인 정부 시절을 떠올려보면, 20~30대 젊은 세대들이 대거 시장에 뛰어들었던 시기가 있었습니다. “지금 안 사면 평생 못 산다”는 불안감 때문에 빚을 최대한 끌어다가 집을 샀죠. 결과적으로 이 시기에 집값은 급등했습니다.  즉, 규제는 단순히 수요를 억누르는 게 아니라, 심리를 자극해 오히려 가격을 밀어올리는 결과를 낳을 수 있다는 겁니다.

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3️⃣ 유동성과 기대심리, 그리고 좌파 정부의 학습효과

세 번째 이유는 유동성과 기대심리입니다.

집값은 규제책보다 더 큰 힘, 바로 돈의 흐름과 사람들의 믿음에 의해 움직입니다. 저금리 환경이나 유동성이 풍부한 시기에는 규제가 있어도 자금은 부동산으로 흘러갑니다. 특히 한국 사회는 주식보다 부동산을 안정적인 자산으로 여기는 경향이 강합니다. 그래서 돈이 몰리고, 이 수요가 가격을 끌어올리게 되는 거죠.

 

여기에 특수한 기대심리가 작동합니다.
바로 “좌파 정부에서는 집값이 오른다”라는 학습효과입니다. 실제로 참여정부 시절, 그리고 문재인 정부 시절 모두 강력한 규제와 세금 정책을 쏟아냈지만 결과는 집값 폭등이었습니다. 시장은 이렇게 기억합니다. “정부가 규제하면 할수록 집값은 결국 오른다.”

이 학습효과는 현재도 이어지고 있습니다.

새로운 규제가 나올 때마다 시장 참여자들은 “이번에도 결국 오를 거야”라며 버티는 선택을 합니다. 이 믿음이 집값을 떠받치는 심리적 기반이 되는 겁니다. 결국 집값은 단순히 규제책으로 결정되는 게 아니라, 공급 부족 + 전월세 매물 감소 + 심리 왜곡 + 좌파 정부 학습효과가 복합적으로 작용하면서 오르는 겁니다.

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📌 정리

규제책에도 집값이 오르는 이유를 정리해보면 이렇습니다.

1. 공급 부족과 전월세 물량 감소 → 시장에 매물이 부족하다.
2. 규제가 매도자·매수자 심리를 왜곡해, 거래량은 줄어도 가격은 유지되거나 상승한다.
3. 좌파 정부 시절 집값 폭등의 학습효과가 기대심리로 남아, 규제가 오히려 버티기 심리를 강화한다.

즉, 규제책만으로는 집값을 잡을 수 없다는 게 확인된 겁니다.
진짜 해결책은 공급 확대, 전월세 시장 안정, 그리고 시장 신뢰 회복에 있습니다.

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🙋 참여형 멘트

• 여러분은 어떻게 생각하시나요? 규제가 집값을 잡는다고 보십니까, 아니면 오히려 불을 지핀다고 보십니까?
• https://www.youtube.com/watch?v=XPcXP8fJpEE

유튜브로도 시청가능합니다 : )