부동산, 폭락과 폭등 사이에서 우리가 가져야 할 시각

부동산, 폭락과 폭등 사이에서 우리가 가져야 할 시각

부동산 시장을 바라볼 때 늘 대립하는 두 가지 시각이 있습니다. 바로 폭락론과 폭등론입니다.
폭락론을 주장하는 사람들은 “서울 집값이 소득 대비 과도하게 높다”, “대출 규제 때문에 거래가 줄어 곧 가격이 떨어질 것” 등을 근거로 듭니다. 반대로 폭등론은 공급 부족, 통화량 증가, 인플레이션 구조를 들어 “결국 집값은 오를 수밖에 없다”라고 이야기합니다.

사실 경제를 예측할 때 절대적인 확신은 위험합니다. 가격은 언제든 오를 수도, 떨어질 수도 있기 때문이죠. 그러나 분명한 사실 하나는 있습니다. 대부분의 국가에서 주택 가격은 장기적으로 상승해 왔다는 점입니다.

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해외 사례에서 본 흐름

OECD 주택가격지수 자료를 보면 2015년을 기준으로 거의 모든 나라의 집값이 올랐습니다. 경제성장률이 0~3%대의 저성장 국가들조차 주택가격은 꾸준히 상승했습니다. 일본 맨션(아파트)은 2010년 대비 두 배 이상 올랐고, 독일과 러시아 모스크바 역시 지속적인 상승 흐름을 보였습니다.

즉, 경제 성장이 둔화된 나라조차 집값은 장기적으로 올라왔다는 점이 중요합니다. 이는 인플레이션, 자본 수익률, 통화 정책 등 구조적인 요인과 맞물려 있습니다.

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한국의 PIR 지표로 본 현실

그렇다면 한국은 어떨까요? 2023년 기준 전국 PIR(소득 대비 주택가격 비율)은 6.3입니다. 수도권은 8.5, 광역시는 6.3, 지방은 3.7 수준입니다.
즉, 서울과 수도권만 떼어놓고 보면 집값이 과도하게 비싸 보이지만, 전국 평균으로 보면 다른 선진국들과 비교해 “예외적으로 비싸다”라고 단정하기는 어렵습니다.

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집값은 왜 계속 오를까?

경제학의 기본 원리상 화폐는 끊임없이 발행됩니다. 그렇지 않으면 경제 활동이 순환할 수 없기 때문이죠. 이 과정에서 인플레이션은 불가피하고, 재화의 가격은 장기적으로 상승합니다.
특히 부동산은 대체 불가능한 자산이자 희소성이 강하기 때문에 다른 재화보다 더 빠르게 오르는 경우가 많습니다. 토마 피케티가 지적했듯, 자본 수익률은 항상 물가 상승률이나 경제 성장률보다 높게 유지되어 왔습니다.

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우리가 가져야 할 태도

중요한 건 “부동산이 무조건 폭락한다” 혹은 “영원히 폭등한다” 같은 단편적 결론이 아닙니다. 중요한 건 현상 자체를 분석하고, 그 속에서 나의 선택을 주체적으로 하는 것입니다.
언론이나 전문가의 단정적인 결론만 받아들이면, 정작 내 삶에 필요한 의사결정을 스스로 할 수 없게 됩니다.

결국 우리는 “집값이 오르길 바라거나, 떨어지길 기다리는 것”보다 더 중요한 질문을 해야 합니다.
나는 어떤 자산을 확보할 수 있고, 어떻게 장기적으로 불려 나갈 것인가?

이 시각을 가지면, 부동산 시장의 불확실성 속에서도 흔들리지 않고 내 삶의 전략을 세울 수 있습니다.